Lokale besturen gebonden door wetgeving overheidsopdrachten voor verkoop van onroerende goederen via online vastgoedplatform?
Zijn lokale besturen gebonden door de wetgeving overheidsopdrachten, wanneer zij voor de verkoop van onroerende goederen beroep willen doen op een online vastgoedplatform (bv. FEDnet, COVAST,…)?
Er zijn verschillende spelers op de markt die een online verkoopplatform aanbieden. Hoewel er duidelijke verschillen bestaan tussen de verschillende bestaande systemen, hebben alle organisaties hetzelfde doel voor ogen: vastgoed van (o.m.) de overheid trachten te verkopen via een verkoopplatform. We merken op dat ook notarissen en individuele vastgoedkantoren door overheden kunnen worden aangesproken om hun vastgoed te verkopen.
Bij de verkoop van onroerende goederen door de overheid via een online vastgoedplatform betaalt de koper de marketingkosten (publicatie, etc) en niet de overheid (als rechtstreeks contracterende partij van de aanbieder van het vastgoedplatform). Dit doet vermoeden dat de wetgeving overheidsopdrachten en de verplichting tot mededinging niet spelen in hoofde van de overheid. Niets is minder waar.
De wet overheidsopdrachten van 17 juni 2016 definieert het begrip overheidsopdracht in artikel 2, 17° als “de overeenkomst onder bezwarende titel die wordt gesloten tussen één of meer ondernemers en één of meer aanbesteders en die betrekking heeft op het uitvoeren van werken, het leveren van producten of het verlenen van diensten”.
Traditioneel bestaat de tegenprestatie van de aanbestedende overheid uit de betaling van een geldsom. Naast een directe financiële prestatie kan de tegenprestatie van de overheid ook uit andere (economische) voordelen bestaan die de opdrachtnemer verkrijgt in ruil voor de uitgevoerde prestaties (bijvoorbeeld een vrijstelling van heffing of een voordeel in natura).
Het is ook mogelijk dat de tegenprestatie van derden wordt verkregen, zoals in casu het geval is: de marketingkosten in het kader van de verkoop worden gedragen door de koper. De Europese richtlijnen stellen dat iedere tegenwaarde voor de prestatie van de opdrachtnemer die in geld kan worden beoordeeld, volstaat om te kunnen spreken van een opdracht ten bezwarende titel. Concreet betekent dit dat de opdracht tot verkoop van onroerende goederen via een vastgoedplatform wel degelijk te beschouwen is als een overeenkomst ten bezwarende titel en dus onderworpen is aan de wetgeving overheidsopdrachten.
Lokale besturen kunnen om deze reden niet zonder mededinging een welbepaalde aanbieder aanstellen voor de verkoop van een onroerend goed. Aangezien er verschillende spelers op de markt zijn, kunnen de lokale besturen zich hierbij niet beroepen op de onderhandelingsprocedure zonder voorafgaande bekendmaking, voorzien in artikel 42§1, 1°, d van de wet overheidsopdrachten van 17 juni 2016 (exclusiviteit).